Ein Zankapfel namens Grundsteuer

Es besteht immer die Furcht, dass eine allgemeine Preissteigerung von vielen Anbietern genutzt wird, um höhere Angebotspreise und damit eine Erhöhung der Gewinnspanne durchzusetzen. So wundert es nicht, dass die Angst umgeht, mit der Grundsteuerreform werde auch diese ab dem Januar 2025 teurer.

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Die Einnahmen fließen den Gemeinden und Städten zu – in einer Summe von über 15 Mrd. Euro jährlich. Dass diese chronisch klamm sind und in vielen Fällen sogar überschuldet, ist bekannt und wurde in diesem Newsletter schon dargestellt. Die Gemeinden benötigen diese Mittel um Schulen, Kindergärten, Schwimmbäder oder Museen zu unterhalten. Nicht zuletzt die lokale Infrastruktur, Brücken, Straßen oder in jüngster Zeit vermehrt Radwege sind zu finanzieren. Mit einem Wort: Die Mittel aus der Grundsteuer sind für die kommunale öffentliche Hand von hoher Bedeutung.

Karlsruhe hat gesprochen

Ins Rollen sind die Änderungen bei der Bewertung der Grundsteuer durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 gekommen. Das Gericht stellte einen Verstoß gegen das grundgesetzlich verankerte Gleichheitsgebot fest und gab dem Gesetzgeber auf, bis Ende 2019 Neuregelungen zu schaffen. Die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland wurde über Jahrzehnte hinweg auf veralteten Einheitswerten aus dem Jahr 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland berechnet. Nun hat sich der Wert von Grundstücken und Gebäuden sehr unterschiedlich entwickelt. Der alte Einheitswert multipliziert mit einer Steuermesszahl und dem individuell durch die Gemeinde festzulegenden Hebesatz führte zu Verzerrungen. Nun sind unterschiedliche neue Berechnungsmodelle entwickelt worden – ein Bundesmodell und ein Ländermodell. Dieses wird von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verfolgt, basiert teilweise weniger auf den Grundstückswerten und berücksichtigt dafür zum Beispiel nur die Grundstücksgröße (Flächenmodell). Entscheidend für das, was letztlich an Grundsteuer ab dem nächsten Jahr zu entrichten ist, werden die Hebesätze der Gemeinden sein.

Kommunen in Geldnöten

Vom Gesetzgeber wurden die Kommunen gebeten, die Hebesätze entsprechend zu senken oder aber auch im Einzelfall zu erhöhen. Dabei ist aber festzuhalten – und genau hier liegen die Befürchtungen –, dass über die kommunale Selbstverwaltungsgarantie, die im Grundgesetz verankert ist, die Gemeinden über ihre Hebesätze und damit letztlich über die Höhe der Grundsteuer selbst entscheiden können. Das Finanzministerium beschwichtigt: „Nach steuerlichen Grundsätzen ergibt sich die Grenze für die Festsetzung der Hebesätze aus dem Gebot, die Steuerpflichtigen nicht übermäßig zu belasten und ihre Vermögensverhältnisse nicht grundlegend zu beeinträchtigen. Die Grundsteuer darf also nicht zu einer Erdrosselungssteuer werden. Darüber hinaus gilt in einem Rechtsstaat das Willkürverbot. Den Gemeinden werden bei einer Erhöhung der Hebesätze insoweit also verfassungsrechtliche Grenzen gesetzt […]. Mit der Reform der Grundsteuer wird keine Veränderung des Grundsteueraufkommens verfolgt.“

Wenig Klarheit bis jetzt

Die Verbände äußern ihre Skepsis, in den Medien kommen Betroffene zu Wort, die mit einem Vielfachen des ursprünglichen Betrags belastet werden. Alles in allem gilt, dass rund 90 Prozent der Grundstückseigentümer noch nicht wissen, wie hoch ihre Grundsteuer sein wird. So spricht Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, davon: „Dass drei Monate vor Beginn des neuen Jahres für die Bürgerinnen und Bürger immer noch nicht klar ist, was tatsächlich zu bezahlen ist, ist eigentlich ein Armutszeugnis für die Behörden in diesem Land.“ Behäbigkeit im Zusammenhang mit der kurz bevorstehenden Einführung der neuen Sätze zur Grundsteuer zeigt sich aber auch bei der Behandlung der Einsprüche. Mehr als sechs Millionen Immobilien-Besitzer haben wohl Einspruch erhoben und noch keine Antwort erhalten. Dabei gab es in vielen Fällen nicht einmal eine Eingangsbestätigung für den Einspruch. Das Ministerium dazu: „Die Finanzverwaltung bearbeitet zurzeit vorrangig die eingegangenen Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts […]. Es ist daher möglich, dass das zuständige Finanzamt im Hinblick auf die hohe Arbeitsbelastung auf eine Eingangsbestätigung ihres Einspruchs verzichtet hat.“ Dabei war die Frist zum Einspruch nach Erhalt des Bescheides denkbar kurz – sie musste innerhalb eines Monats nach Zugang schriftlich beim Finanzamt eingelegt werden. Der Einspruch sollte eine klare Begründung enthalten, warum die Berechnung fehlerhaft erscheint. Dazu wurde gebeten, Belege für die Beanstandungen beizufügen, etwa Wertgutachten.

Nebenkosten steigen

Dabei trifft die Grundsteuer nicht nur den Eigentümer, auch die Mieter sind betroffen, weil die Kosten zu den umlagefähigen Nebenkosten gerechnet werden und daher fast ausnahmslos auf Mieter umgelegt werden. Wenig verwunderlich, dass der Deutsche Mieterbund fordert, die Grundsteuer aus dem Katalog der umlagefähigen Nebenkosten zu streichen. Mit der neuen Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke können die Gemeinden auf der anderen Seite Mietpreissteigerungen entgegenwirken, wenn Grundstücke dazu genutzt werden, als baureife Objekte der Spekulation zu dienen. Auf der anderen Seite aber dürfte es für Mieter in den Ballungsgebieten noch teurer werden, wenn die entsprechenden Grundsteuerbescheide die tatsächlichen Wertentwicklungen widerspiegeln, was ja gerade der Sinn der Reform ist.

Nun sieht sich die öffentliche Hand einer Flut von Klagen ausgesetzt und die Finanzgerichte sind beschäftigt. Die Ineffizienz der Umsetzung der Vorgaben bei der Reform der Grundsteuer, der Flickenteppich, der sich durch die unterschiedlichen Hebesätze ergibt und die Langsamkeit bei der Behandlung der Einsprüche ziehen zu recht viel Kritik auf sich. 36 Millionen Grundstücke und Gebäude sind zu bewerten, schon jetzt aber liegen Urteile vor, die einen Einspruch nur zulassen, wenn die errechneten Werte eine Abweichung von etwa 40 Prozent aufweisen. Geringere Unterschiede werden wohl hinzunehmen sein.

Quellen: Finanzministerium des Bundes, elektronische Medien, Tagespresse