Steuersparmodell Mietwohnungsbau?

Egal ob in Köln, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg, München oder Düsseldorf. Vor allem in deutschen Großstädten und Ballungsräumen ist der Wohnungsmarkt umkämpft, das Angebot zu gering, die Nachfrage viel zu hoch. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft werden bundesweit jährlich rund 50.000 Wohnungen zu wenig gebaut, um den Bedarf zu decken.

Die Politik versucht unter anderem mit einer steuerlichen Förderung für Mietwohnungen Anreize zu schaffen, diese Lücke zu schließen. Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 wurden im Einkommensteuergesetz (§ 7b EStG) neue Sonderabschreibungen eingeführt, die auch als Werbungskosten (§ 9 Abs.1 Satz 3 Nr. 7 EStG) abzugsfähig sind. Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung sowie in den folgenden drei Jahren können so zusätzlich zur linearen Abschreibung für Abnutzung (AfA) bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage einer begünstigten Wohnung steuermindernd geltend gemacht werden. Anders als sonst üblich erfolgt dabei keine zeitanteilige Aufteilung für jedes Jahr des Begünstigungszeitraums.

Unter die Förderung fallen neu gekaufte oder gebaute Mietwohnungen in Deutschland – unter bestimmten Voraussetzungen aber sogar Wohnungen in anderen EU-Mitgliedstaaten oder Drittstaaten. Mit einer Einschränkung: Als begünstigte Wohnung zählen keine einzelnen Zimmer, sondern nur die Zusammenfassung mehrerer Räume, die die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen und die dafür notwendigen Nebenräume (Küche, Bad, Toilette) umfassen. Zudem müssden sie von anderen Wohnungen räumlich getrennt sein und über einen eigenen Zugang verfügen.

Mit Ausnahme von Apartments wird darüber hinaus eine Wohnfläche von mindestens 23 Quadratmetern gefordert. Für die Modernisierung oder Sanierung bereits vorhandenen Wohnraums ist die neue steuerliche Förderung dagegen selbst dann ausgeschlossen, wenn die Maßnahmen mit hohen Kosten verbunden sind und sich die Ausstattungsmerkmale der Wohnung deutlich verbessern.

Weitere Voraussetzung für die Inanspruchnahme der letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 gewährten Sonderabschreibung ist die entgeltliche Überlassung der Immobilie zu fremden Wohnzwecken über einen mindestens zehnjährigen Nutzungszeitraum. Ein vorübergehender Leerstand soll nach dem Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 7. Juli 2020 ((Az.: IV C 3 – S 2197/19/10009 :008) aber unschädlich sein, sofern die Wohnung für eine entgeltliche Ver­mietung weiterhin bereitgehalten wird. Bloße Behauptungen werden den Finanzbehörden aber kaum genügen. Um Mitnahmeeffekte zu verhindern, dürfen sie jährliche Nachweise über die Nutzung zu fremden Wohnzwecken verlangen – und das sogar über den bis 2026 beschränkten Förderzeitraum hinaus!

Als hinderlich für den erhofften Wohnraumzuwachs könnte sich zudem die gesetzlich festgeschriebene Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erweisen. Dadurch soll verhindert werden, dass die staatliche Förderung für Luxusimmobilen in Anspruch genommen wird, statt bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen zu schaffen.

Zumindest in Ballungsgebieten, wo die Baukosten bereits im normalen Standard hoch sind, dürfte eine steuerliche Förderung über Sonderabschreibungen eben damit aber schwierig bis unmöglich werden. Denn das Anwendungsschreiben der Finanzbehörden stellt unmissverständlich klar, dass höhere abschreibungsfähige Anschaffungs- oder Herstellungskosten zum vollständigen Ausschluss der Förderung führen.

Quelle: Magazin "Creditreform"
Text: Bernhard Lindgens